文/谢逸枫

过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发运营模式是不可持续的。未来将鼓励房地产企业低负债、低杠杆的新发展模式。轻资产模式是政策倡导和行业发展的方向，是房企业务升级的方向。

探索新的发展模式起源于2021年12月。提出要坚持住房导向，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设。

2022年3月5日，再次指出探索新的发展模式。2022年3月16日，提出房地产企业要及时研究提出切实有效的风险防范和化解方案，向新的发展模式转型的配套措施。

【/h/】所谓轻资产战略，是指企业以少量的固定资产和存货的资本投入，专注于产品研发、品牌营销和客户管理，从而占据价值链高端，提高企业财务绩效的一种经营模式。

目前房地产行业进入调整期，土地红利和金融红利缺位。房企亟待转型，以品牌和管理服务为输出要素的轻资产战略模式日益受到关注。

随着房地产行业进入调整期，房企保持竞争力显得尤为重要。部分房企在城市更新、代建、商业运营、住房租赁等领域输出品牌，构建房企发展新模式。

由轻资产模式向轻资产模式转变的房企新发展模式主要包括物业管理、商业地产、城市更新、文化旅游及酒店、特色小镇、代建、建材、TOD、长租公寓、养老、物流等领域。

与房企、城市更新息息相关的TOD领域，着力布局“站城一体化”。房企形成了自己的TOD产品线和开发模式，如龙湖、万科、绿城、招商蛇口、保利、碧桂园等。

【/h/】可以从重点房企收入中分离出来的多元化业务主要有物业管理、投资物业、工业地产、文化旅游地产、代建、城市更新等。上市房企100强中有60%参与城市更新，上市房企50强占比达到78%。

多元化经营要科学。主营业务要稳健，谨慎扩张，不主张贸然进入与房地产无关的业务。新业务和传统主业一定要隔离，进入业务前要有足够的调研、人力、物力、财力的支持。

一个是代理建设。目前，代建制作为轻资产的方向之一，受到了房企的重视。在开发建设阶段，轻资产业务以房地产代理建设为主，从代理建设的业态来看，以住宅代理建设为主，包括各类商品房和保障房。

2021年以来，随着行业竞争的日益激烈，以少量资本撬动更高利益的代建业务越来越受到房地产企业的关注，房地产企业纷纷涌向代建赛道。截至2021年底，已有近40家房企增加了代理建设业务。

截至目前，已有40多家房企布局代理业务，包括绿城、中原建业、碧桂园、万科、中海、保利发展、旭辉、龙湖、金地、远洋、奥园、仁恒、中交、世茂、星河湾、当代地产、中南建设、深圳安珠建业、大唐等。

2021年，50强房企中有37家涉足代建领域，仅有两家分拆上市，分别是绿城管理和中原建业。绿城、雅居乐、金地、旭辉等7家房企对该业务的战略定位较高，并有一定体量。

代建是房企轻资产战略最有效的手段之一。代建制是可持续发展的第二增长极。代建制主要有三种模式，一是政府代建制，二是商业代建制，三是资本代建制。

代理商除了施工活动，还会进行品牌输出和管理输出，从中获得一定的利润。在上述三种模式下，房企都从甲方变成了乙方，实现了从开发商到服务商的转变。

代建本质上是发展方式的转变。中国更多采用香港模式，即全产业链参与，从设计、规划到施工、物业，而美国模式是建投分离，即资金投入和建设管理分离。

开发商的开发利润分为三部分，一部分是基于资本赚取利润。一种是靠自己的施工能力赚取施工部分。一种是基于自身运营能力赚取运营部分，所以涉及三端代理建设。

【/h/】房产中介企业主要在以下几个方面完善自己的运营模式。

目前房企更多的是在住房租赁、商业、产业园三个领域进行探索。此外，部分房企也在酒店管理、养老地产、文化旅游地产等领域积极探索轻资产业务。

除了住宅建设，商业建设，比如宝龙万达，物流建设，比如万科，文化建设，比如乌镇，包括未来政府建设甚至TOD建设，包括公园建设甚至特殊物业建设。

据中指院数据显示，2010-2020年中国房地产中介市场新签合同项目数和建筑面积年复合增长率超过24%。预计2025年国内代理建设潜在市场面积有望增至9.1亿平方米。

代理商建设渗透率大幅提升空，未来将迎来战略机遇期。数据显示，2021年建筑行业渗透率为4.8%，而欧美代建渗透率可达30%。“十五”期间，代建业务的市场容量将达到2000亿元。

2017-2020年，房产中介营业收入快速增长，复合增长率分别为19.5%。目前整体规模还是偏低的。2020年代建业务营业收入95.8亿，不到100亿，还有很大发展空。

【/h/】2017年以来，房地产代理业务净利润率始终高于25%，2020年将达到25.4%，比传统房地产净利润率高出10%以上。具有高盈利能力的房产中介未来发展潜力可期。

二是物业运营阶段，管理服务涵盖多个领域，发展为空。物业运营领域的轻资产涉及领域广泛，部分领域的轻资产战略尚处于起步阶段，探索空较大。

轻资产的三大路径是部分退出(转让自持项目股权)和控股集团CP(引入合伙人或直投机构投资新项目，主要负责运营和合作开发，如万达和小盘交易，如万科)。业务管理独立(比如宝龙)。

经营管理独立是轻资产玩法的主流，单独列出。拆分商管业务板块，接手母公司项目，拓展运营中的第三方项目。较重的模式是投入部分资金，但不是100%控制项目。较轻的模式是不投入任何资金，只负责商业运营。

不同模式之间的本质是如何划分收益和成本，如何分担风险和收益。以目前唯一上市的纯商业管理公司盛兴商业为例，我们可以清楚地看到其中的区别。

第一，业务轻资产。2020年，盛兴商业成功上市，成为港股首家纯商业运营服务，商业轻资产战略模式日趋成熟。越来越多的房地产企业在商业运营领域坚持“轻重并重”，越来越倾向于轻资产。

中粮大悦城管理出口。2021年新签5个商业轻资产管理出口合作项目。2022年上半年，签约广州、成都等新轻资产项目，完成在四个一线城市的品牌布局。

品牌影响力快速提升，品牌效益多次释放。华润置地全面接手完美金鹰广场，并更名为中山万象汇。通过输出自身品牌、招商能力、运营能力，打造中山新城地标，加速品牌升值。

重运营、轻资产、数字化转型成为房地产行业的重要趋势。随着商业地产赛道的日益火爆，为了避免同质化竞争，商业地产企业空之间的扩张模式和布局存在明显差异，有助于市场形成良好的格局。

商业板块考验房地产企业的运营实力。城市的发展趋势，交通规划的走向，区域内人流的预测，都是决定一个商业项目成败的关键。

商业运营是一个慢生意，投资大，周期长，回报小。商业地产轻资产战略模式的主要原因是融资渠道单一、现金链运作不畅、土地成本高、银行贷款利率高、行业竞争日益激烈。

实现路径有售后回租、房地产信托投资基金、商业信托、合作开发。2021年，万达商管、龙湖商业、大悦城控股、爱琴海集团、中南商业或全面或正式实施轻资产战略。

轻资产项目类型方面，涵盖购物中心、街区商业、社区商业、TOD商业、城市更新、文化旅游项目等。，形式多样。

轻资产模式和合作模式主要分为委托管理、品牌和管理输出、咨询、股权合作、基金孵化管理、整体租赁服务、代理建设。其中，委托管理和品牌管理输出是主要模式。

商业地产的轻资产战略模式是以委托管理(母公司资源禀赋极其关键，交易定价扭曲，如华润万象)、品牌和管理输出(资金风险低，杠杆规模发展快，如盛兴商业)为基础。

整租服务(主要玩家是百货公司和第三方商业管理公司，比如过彩虹)和固定收益分成四种模式(不像整租模式，先给业主支付固定租金，也可以参与租金分成，比如万达)。

产业地产的轻资产战略模式主要基于经营品牌输出、资产证券化(Reits)、搭建产业服务平台和投资孵化、合作开发五种模式。

第二是房屋出租。目前，房地产开发企业在住房租赁领域的轻资产探索主要在以下两个方面。一是通过与银行、投资机构的战略合作，搭建住房租赁合作平台，探索以私募股权投资基金为载体，从孵化、建设、运营到公开发行REITs的保障性租赁房全生命周期商业模式。

9月22日，华润置地发布公告称，将分拆华润在上海的保障性租赁房项目作为基础设施公募REITs的基础资产。预计公开募集资金11.2亿元，同日受理。

二是通过与地方政府、城建平台的战略合作，参与保障性租赁房的建设、运营和服务，加速住房租赁品牌输出。例如，徐汇仙寓与浙建集团达成保障性租赁房战略合作，通过输出精细化服务能力，在合作中提升品牌影响力，注重长期品牌发展。

租购并举住房制度于2015年12月首次提出，2017年10月18日再次提出。2021年7月，从国家层面明确了住房保障制度的顶层设计，出台了加快发展保障性租赁房的意见。

提出加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。随后，国家加快实施金融、财税和土地配套政策。值得注意的是，国家选择了40个城市作为关注的起点。

2022年10月16日，租购并举的住房制度再次提出，指明了未来五年房地产行业的发展方向。即坚持住不炒的导向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

住建部数据显示，十五期间，全国40个重点城市计划筹集650万套(间)保障性租赁房，预计解决2000万新市民和青年住房困难。2021年和2022年，全国建设筹集保障性租赁房330万套。

2022年8月，首批3只公募保障性租赁房REITs在沪深交易所上市，公募保障性租赁房REITs的落地打通了“投融资管”闭环，有利于提高市场化企业参与积极性，增加保障性租赁房供给。

第三个是工业园区。房地产企业探索产业轻资产战略模式由来已久。目前已有的探索包括:一是将存量资产范围扩大到基础设施领域，实现产业园区资产证券化。

打通了产业园区退出渠道，有效实现了产业园区“投融资退出”，不仅拓宽了融资渠道。进一步推动了企业的轻资本化，加速了企业品牌价值的释放。2021年6月，首批三只产业园基础设施REITs上市，是产业园轻资产战略的良好尝试。

二是依托项目策划能力、投资运营能力、资源整合能力，输出管理和服务，扩大轻资产战略规模。8月2日，华夏幸福产业新城与河南省平顶山高新区签署轻资产投资合作协议，将为平顶山高新区提供招商引资和产业集群引进服务。

四、物业(上市隔离)、酒店管理、养老地产、文化旅游地产。第一，房产这几年发展很快。2020年以来，房企纷纷分拆物业板块上市，未来物业仍将大发展空。

第二，房企通过加强运营管理层面的建设，扩大在酒店管理方面的优势，通过品牌和管理输出实现价值的释放。再次，通过打造IP和交通体验，房企可以扩大轻资产战略在文化旅游地产领域的优势，打造独特竞争力。

借鉴发达经济体头部企业的发展经验，为我国房企走出困境探索新的发展模式。根据企业资源的规模，分为三种模式，其中一种以发展为主。区域性中小房企应着力发展业务，提质增效。

模式二发展轻资产，轻资产和重资产都有。模式三:发展轻资产和资产管理。综合性大型房地产企业的特点是已经完全覆盖了房地产行业的价值链。这类企业在行业下行阶段仍保持稳定的产品或服务竞争力，可以发展轻资产业务，做到轻与重并重。

三是美国、日本、新加坡等发达国家的轻资产模式。美国、日本、新加坡的房企发展路径比较成熟。除了坚守开发商的立场，房企主要通过延伸轻资产业务和加强服务运营来抓住股市机会，值得中国房地产企业借鉴。

首先，美国注重住宅开发。以资产规模和市值均为美国住房建筑商的Lena、Paldi和Horton为例，住房开发是其业务的核心，新房开发的销售收入占比超过90%，在不同的市场阶段采取不同的开发策略。

美国住宅建筑商的特点是专业化，低杠杆，高周转。建立目标客户细分模型，开发流程专业化，附加值高，品牌价值强。通过部分回购已发行债券、优化债务结构、期权锁定土地储备、开办抵押贷款等方式，充分利用金融工具。

头部房企致力于缩短土地持有周期，通过标准化、规模化生产提高周转效率，依托专业生产住宅配件的工厂，进一步缩短建设周期。在行业下行阶段，选择聚焦中低端客户的购房需求，价格弹性高，利用促销快速去库存。

二是日本的轻重模式。随着存量时代的到来，高度依赖都市圈发展的日本房地产企业很难通过区域扩散来对抗周期性风险。向轻资产服务延伸，拓展新的业务增长点，成为日系房企的穿越周期。

轻资产模式以运营能力为核心，在投资机构的参与下，从全产业链打通投资建设、运营管理、投资退出，充分利用外部资源，减少自身投入，从而提高盈利能力。

日本的住宅商业模式的特点是全产业链覆盖和存量房业务。除传统的重资产开发业务外，还经营代建、销售、租赁、管理、经纪业务和租赁托管的轻资产业务，形成了轻重并重的综合模式。

三是拓展新加坡资产管理的业务版图。新加坡房企模式的典型代表是凯德置地的资产管理模式，通过私募基金为传统开发运营项目提供资金，而REITs则为早期投资提供退出机制。

资产管理模式是资本运营团队管理项目前期的投资，经营管理团队管理项目中期，最后通过资本运营团队在资本市场的退出完成整个项目流程。

双基金模式是商业物业和开发物业前期投入高，凯德集团利用私募基金进行培育和孵化。待项目现金流稳定后，注入REITs实现价值，收取租金。

最后，REITs通过对基金培育的项目拥有优先购买权，形成双基金匹配模式。凯德集团兼顾房地产开发商、房地产运营商、资产管理者三重身份，实现全生命周期发展，占据行业价值链附加值更高的部分。

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