IT的商业模式？21世纪经济报道特约记者胡报道:她又起航了。这一次Wework终于圆了她的上市梦。先说一下它的商业模式。让我们一起来认识和探讨这个问题吧！

IT的商业模式

21世纪经济报道特约记者胡报道她又起航了，这一次Wework终于圆了她的上市梦。

当地时间10月19日，特殊目的收购公司BowX Acquisition Corp. (BOWX)表示，其股东批准了此前宣布的与WeWork Inc(一家共享办公室的公司空的业务合并。

据Bowx报道，合并交易预计在10月20日左右完成。合并后的公司将被命名为WeWork，其股票预计将于10月21日在纽约证券交易所开始交易，交易代码为WE。此外，根据BowX的说法，这笔交易预计将为WeWork提供约13亿美元的现金。

WeWork卷土重来，选择与一家特殊目的收购公司(特殊目的收购公司)合并，开始在证券交易所交易。与一般的IPO相比，特殊目的收购公司的规则更加宽松，这也让WeWork有更多的机会向投资者推销它的故事。

谈及WeWork目前90亿美元的估值，鲸平台智库专家、房地产分析师严跃进认为，从投资人的角度来看，关键还是要看行业的发展趋势。“就目前疫情的影响而言，类似的估值会感觉偏高。但也要看美国等地的市场表现。尤其是随着人口流动性和商业环境的改善，企业估值更有可能得到市场的认可。”

作为估值最高的独角兽之一，2019年上市失败导致其从巅峰跌落。当时，投资者将注意力转向了WeWork的巨额费用、接连亏损以及联合创始人亚当·诺伊曼(Adam Neumann)的不当行为，最终导致了IPO的失败。

经过一系列改革，WeWork想要以全新的面貌出现，赢得投资人的信任。WeWork现任CEO桑德普·马特拉尼(Sandpu Matlani)甚至公开表示，预计到2022年底，WeWork的出租率将迅速上升至90%，WeWork还预计公司营收将从2020年的32亿美元增长至2024年的70亿美元。

再讲一遍共享办公的故事，我们现在能让Work“焕发青春”吗？

列出了“回血”

相比2019年刚尝试上市时的“意气风发”，WeWork如今的形象更加低调。这一点从WeWork在招股书中的表述就可以看出来。

在这份招股书中，WeWork不再使用“提高全球知名度”这样的说辞，而是表示要“做正确的事情”，专注于降低成本，专注于核心业务。WeWork成了“本分”，但从估值来看，WeWork远未恢复。WeWork上市估值90亿美元，如果去掉债务，估值约为79亿美元。与2019年首次尝试上市时470亿美元的估值相比，如今的估值可以说是微不足道。10月19日，合并消息传出后，BowX股价下跌7%。

但还是有资本愿意为WeWork“站台”。10月18日，国际房地产咨询公司戴德梁行同意在WeWork成功上市后向其投资1.5亿美元。

“平台”的做法并不难理解。这笔交易完成后，WeWork将获得13亿美元现金。毕竟对于投资人来说，疫情过后可以灵活工作，所以会对WeWork的共享办公模式有所期待。

然而，我们必须先解决眼前的损失，然后才能收获果实。

在 疫情下，WeWork全球出租率从疫情前的72%下降到47%。因此，WeWork的经济也受到了重创。到2021年第二季度，WeWork会员数量已降至51.7万人，而2020年同期为61.2万人。第二季度财报数据显示，WeWork亏损32亿美元，净负债22亿美元。另一方面，WeWork的收入也不尽如人意。财报显示，其第二季度营收为5.93亿美元，较第一季度微降1%，而亏损则从2020年同期的8.63亿美元增至8.88亿美元。

根据WeWork的初步计算，该公司7月份的营收为2.15亿美元，第三季度的营收在6.5亿至7亿美元之间。此前，WeWork预测将在2021年下半年达到15亿美元，这意味着该公司必须在10月至12月实现略高的8.06亿美元营收，才能达到下半年的预期。

共享办公归根结底也是一个烧钱的行当。如果能成功上市，将为公司发展提供更加充足的资金。只是这一次，WeWork通过合并交易绕过了正常的IPO流程。

据了解，特殊目的收购公司是美国资本市场上一种独特的上市公司形式，其目的是收购一家优质企业(目标公司)，并使其快速在美国主板上市。目标公司可以通过与特殊目的收购公司合并上市，同时从特殊目的收购公司获得资金。

“特殊目的收购公司上市模式具有时间快、成本低、流程简单、融资有保障的特点，对投资人和目标企业都有很大的优势。”严跃进告诉21世纪经济报道记者。

他向记者解释了WeWork选择通过特殊目的收购公司上市的原因。“从美国市场来看，很多企业，尤其是规模小但成长性略强的企业，会选择特殊目的收购公司上市，成功率比较高。它与一般IPO的区别在于，特殊目的收购公司可以绕过IPO对财务数据的硬性规定，这对于WeWork这样的轻资产公司尤为重要。”

“复活”后的前景几何

曾经被称为“共享办公鼻祖”的WeWork，诞生之初也是头顶光环，被寄予“颠覆传统写字楼”的期望。但是我们还没有看到创新，WeWork因为过度扩张失血严重。

WeWork因其传奇的创业故事而成为明星公司。

据说在2017年，软银的儿子秘密拜访了WeWork总部。他与WeWork创始人亚当·诺伊曼(Adam Neumann)仅谈了28分钟，就签署了价值44亿美元的投资协议。两人一拍即合，开启了WeWork在张之路的疯狂扩张。

WeWork首先在纽约、洛杉矶和波士顿运营共享办公社区，从2014年开始，WeWork一直在向海外扩张。截至2019年6月底，WeWork已在29个国家的111个城市运营了528个办事处，注册会员总数达52.7万人。虽然自称是科技公司，但其实WeWork的模式无非是长期租用写字楼，然后装修出租，赚取中间差价。所以WeWork本质上是一个“二房东”。

其实“二房东”的生意并没有外界想象的那么好。

we work最直接的成本就是场地的运营成本，包括房租、水电费等。财报显示，2016年，“站点运营成本”占总营收的99.3%。随后几年，WeWork也开始有意识的降低这部分运营成本，但比例依然很高。数据显示，2017年和2018年，WeWork运营成本分别占总营收的92.0%和83.5%。从这个角度来说，即使是全租，WeWork的模式也没有优势。为了降低租赁风险，WeWork也开始购买房产，目标是吸引长期租户。

一边融资，一边作为房东买房。对于Wework的做法，业内曾有评论称“WeWork每次完成融资都会做两件事:先买七八家公司5%-20%的股权，再做REITs买房。”

其实缺钱的问题一直困扰着WeWork。因此，2019年，WeWork不得不公开其财务状况，并承担风险筹集资金。

疯狂扩张导致的资金短缺危机终于落到了WeWork身上。IPO失败后，WeWork开始极快地“瘦身”。自2019年以来，WeWork已经裁员70%，从当年高峰期的1.4万人减少到2020年的5600人，还出售了熨斗学校和天河城等业务。Wework此前曾向投资者透露，虽然资本支出在2019年支出22亿美元后减少到4900万美元，但2020年仍亏损32亿美元。

这场流行病使我们的工作变得更糟了。爆发后，共享办公室的空率迅速上升，成员数量也在过去一年下降了26%。尽管之前已经收回了一些租约，但统计数据显示，WeWork未来仍将支付高达410亿美元的租金。

即便如此，WeWork现任CEO桑德普·马特拉尼(Sandpu Matrani)仍然对未来持乐观态度。他曾公开表示，预计到2022年底，WeWork的出租率将迅速反弹至90%，同时预计公司营收将从2020年的32亿美元增长至2024年的70亿美元。

后疫情时代，共享办公的前景能否如WeWork所愿？

严跃进对21世纪经济报道记者表示，目前的疫情实际上是减少了宏观经济的干扰，增强了应对能力，各地商业办公物业的租赁需求增加，共享办公会有新的发展机会，相应的WeWork出租率也确实会提高。但同时他也表示，“过于严格的入住率可能会让企业在实际操作中略显疲态。”

谈及WeWork上市后的发展，严跃进认为WeWork在盈利方面仍需谨慎。“宏观经济还没有到大繁荣的可能，甚至是在底部。所以关键是提高出租率，增加借贷能力。”他进一步说道。

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