买房时，很多人会问房子的“公摊面积”是多少。毕竟这么多钱很多人都要贷款，每平米都很在意。在山东青岛，有购房者发现自己买的房子公摊面积达到46%以上，近一半的房子被分摊出去了。

怎么回事？我们来看记者的调查↓

购房者发现，房子有近一半是“公摊面积”。

青岛西海岸新区的这个房地产项目的第六期是三栋55层的超高层，分别是56号楼、61号楼和62号楼，去年交付使用。当时兴高采烈来收楼的业主发现自己的房子变小了。

产权人:(我的房子)房产证面积128.35(平方米)，套内面积小于70(平方米)，楼下邻居测量。这是最大的卧室，主卧，11平米(米)，但是装了床之后，床头柜和衣柜都放不下了。这是次卧，8平米。

业主:这是一套110平米的房子，实际使用面积59.25平米。这个次卧的使用面积是6平米多一点。

【/h/】业主反映，根据购房之初销售人员给出的解释，该小区属于超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能达到31%，所以签订购房合同时按此标准计算公摊。然而出乎意料的是，最终收房时，分摊系数远远超过了31%。经相关部门调查，这三栋楼的分摊系数都在46%以上。

在当地有关部门的这份回复中，明确表示本项目56号楼、61号楼、62号楼的分摊系数分别为0.465、0.461、0.463，导致分摊建筑面积较大，主要是因为46层以下的三栋楼墙体厚度为60cm，47层及以上的墙体厚度为40cm。根据《物业调查规范》，另外这三栋楼有两层公共配套用房，不计入分摊面积，所以分摊系数比其他高层住宅大。业主很难接受这样的解释。在他们看来，100多平米的房子缩水了近一半，导致公寓非常局促，家里买合适的家具家电也有很多问题。

业主:留着洗衣机的口，(这里的宽度)40多厘米。我说洗衣机放不下，开发商说具体型号可以放进去。

记者随后联系了这个项目的开发商，工作人员听到目的后直接挂断了记者的电话。

青岛西海岸新区相关部门表示，相关情况仍在处理中。

西海岸新区处置工作班工作人员高:至于池子，这个工程确实有点大。我们政府班责令开发商继续与他们沟通，尽力达成协议。

【/h/】“公摊面积”怎么界定清楚？

高高兴兴的收房，却发现房子有将近一半是“公摊面积”，关于“公摊面积”的困惑存在于很多购房者心中。一些购房者对公摊、公摊系数等术语感到困惑；有购房者发现，收房时销售人员口头承诺的公摊面积大幅增加；还有一些购房者陷入因公摊面积引发的纠纷。

到底什么是“公摊面积”？「公摊面积」从何而来？哪些区域是共享的，哪些不是？消费者应该如何辨别？“公摊面积”可以取消吗？如何解决「公摊面积」的争议？

什么是“公摊面积”？怎么算？

到底什么是公摊面积？公摊面积怎么算？

公摊面积制度在中国存在已久。当时建设部已经在《建筑面积计算规则》和《商品房销售面积计算和公共建筑面积分摊规则》中对公摊面积做了相应的规定。2001年实施的《商品房销售管理办法》也明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊建筑面积组成。

具体来说，套内建筑面积=套内使用面积+内墙面积+阳台建筑面积。公共建筑面积一般由以下两部分组成:一是电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备用房、公共大厅及过道、地下室、值班警卫室等功能上为整栋建筑服务的公共及管理用房的建筑面积；二是套房(单元)与公共建筑空之间的隔墙与外墙(含山墙)水平投影面积的一半。简单来说，电梯、公共设施等公共空房间、走廊、过道多了，公摊系数自然就大了。

【/h/】「公摊面积」有多合理？谁来衡量？

知道了公摊面积是多少，再来看看公摊面积在多少之内。谁来衡量呢？

目前没有明确规定公摊面积的范围为合理，在实际操作中往往容易产生纠纷。

北京市房地产法学会副会长赵秀池:老百姓对公摊面积不是很了解，因为它很专业。

那么谁来量池子呢？一般情况下，一个小区的公摊数据需要经过以下程序:一是设计单位的图纸计算，二是主管部门对公摊的核算。工程完工后，测绘部门会重新计算房产面积。目前我国公摊测量的国家标准有两个，分别是《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》。但由于缺乏第三方监管，公摊面积计算在一些地方不透明。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长余小芬:公摊面积的计算非常复杂，我们相关信息的公开透明程度不够高，也造成了一些不必要的麻烦。

另外，目前很多商品房采用预售制，普通购房者只能被动的从开发商等处获取信息，这也为自己最终拿到的公摊增加了不确定性。

签订购房合同需要注意哪些信息？

我们可以看到，国家目前并没有对房屋的公摊面积设定上下限，但这并不意味着公摊面积可以由开发商随意设定。购房者在前期签订购房合同时，需要特别注意哪些关于公摊面积的信息？

其实在《商品房销售管理办法》中，对房屋面积缩水有明确的要求。《办法》中明确指出，如有误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。简单来说，当合同约定面积与实际面积误差比的绝对值超过3%时，购房人有权退房。约定不退房的，当实际面积小于合同约定面积时，房地产开发企业双倍返还超出部分房价款3%。因此，在长期从事房产纠纷处理的黄罗平律师看来，购房者在前期签约购房时，一定要注意根据政策细化买卖合同条款。比如，目前开发商必须在售楼处公开房屋面积预测报告或实测报告，购房者可以从这份报告中查到所购房屋的相关面积数据，从而计算出公摊比例。必要时，购房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议，对公摊面积和相应的违约责任进行补充约定，更好地维护自己的合法权益。

广东连岳律师事务所高级合伙人黄罗平:买房时，购房者一定要实地去看，详细了解，因为开发商发布的信息不一定能一次发布，必要时要咨询专业人士，也可以去房管局查询这些共有面积的实际情况。

业主收房时发现房屋面积缩水如何维权？

刚才提到了签订购房合同的注意事项。那么，如果房屋收楼后房屋面积缩水，公摊面积增加，业主如何维权？

房屋收楼后，如对公摊有异议，买受人可携带购房合同、房屋施工图、房屋销售或分割平面图等。向房产测绘中心申请面积鉴定。

广东连岳律师事务所高级合伙人黄罗平:我们说如果你要正确的寻求法律帮助，首先要固定好你被损害的证据。第一个方面是开发商报建的时候报了多少公摊面积。第二是准备开发商做出的承诺，第三是向相关行政部门投诉，最后一步是依法向人民法院提起诉讼。

容易引发纠纷的“公摊面积”可以取消吗？

既然公摊面积容易引起纠纷，公摊面积可以取消吗？

有人认为，虽然商品房销售中加入公摊面积是我国普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束。特别是一些开发商利用普通购房者缺乏对公摊面积深入了解和测算的能力，不断推高公摊面积和公摊系数，伤害了购房者，建议取消公摊。在业内人士看来，取消不可能一蹴而就，甚至会影响购房者的权益。因为《商品房销售管理办法》中明确指出，分摊建筑面积部分为共有产权，买受人依照法律法规的规定享有权利，承担责任。

中国房地产估价师与房地产经纪人协会副会长余小芬:(目前)按照建筑面积进行估价或者产权确认，也是对老百姓权益的保护，因为公共部分也是我们老百姓所有的，还是合理的。

从购房者的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表了小区的品质。公摊面积过小，可能意味着电梯房狭小、一梯多户、公共活动面积减少等配套问题，从而影响居住质量和舒适度。

此外，公摊面积取消后，也会给业主入住后公摊面积的管理和维护以及后续的安全责任带来很多实际问题。所以完全取消池子的做法会有很多困难和问题。

(来源:央视新闻客户端)

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