一、买房贷款的分类

1、住房公积金贷款

*已参加交纳住房公积金首选

*抵押贷款利率和银行存款利率均低于商业贷款

*办理抵押和保险等相关 手续时收费减半

1. 个人住房商业性贷款

*未缴存住房公积金的人

*在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低干30%，并以此作为购房首期付款

* 有贷款银行认可的资产作为抵押或质押

*有足够代偿能力的单位或个八作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人

1. 个人住房组合贷款

*住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-120万元，购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商，性贷款。

*前两种贷款合起来称之为组合贷款

*此业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理

*组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用

1. 住房公和金贷款买房流程及手续

1. 什么是住房公积金贷款?

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在

职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

1. 公积金贷款的类别有哪些?

新房贷款、住房装修贷款、商转公贷款、自建房贷款、二手房贷款

1. 了解流程前需要认识到：
2. 申请住房公积金贷款需要公积金管理中心和放贷银行同时审批
3. 公积金贷款最长年限不超过借款人退休后5年已经达到退休年龄的职工极少能够成功申请住房
4. 住房公积金贷款是一种房屋抵押贷款，在还清这笔贷款之前，房子的所有权都不属于你，申请人都只有使用权
5. 贷款逾期3次以内，首付在现有政策上按房源分别增加10%;贷款谕期连续3次(含)以上累计6次，不予受理
6. 住房公积金贷款的申请条件有哪些呢?
7. 身份合法有效、具备完全民事行为能力、参加住房公积金制度的申请人才有资格申请住房公积金贷款
8. 申请贷款前需至少连续6个月缴存住房公积金以证明申请人具有还贷能力，有的地方可能需要12个月甚至更长时间。
9. 申请人具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力，而且没有数额较大的其他债务
10. 贷款用途仅限于购买具有所有权的自住房且符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准，不能购买以盈利为目的的房屋。
11. 已婚族夫妻一方申请了住房公积金贷款并还没有还清贷款，则双方均不能再获得住房公积金贷款直到还清后可二次房贷，首付i利率不变
12. 住房公积金贷款的额度是多少？
13. 住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%
14. 每个月还款金额不超过收入的50%。还款金额的除了申请的这笔住房公积金贷款外，还包括其他可查债务
15. 单笔公积金贷款有最高额度设置，不同城市有不同规定

1. 住房公积金贷款流程

四、提前偿还或还清住房公积金贷款需要注意什么？

（1）时间：借款人正常还款满12个月之后可申请提前部分或全部还款

（2）额度：提前部分还款时所还本金额最低不少于上一期贷款本金余额的40%

（3）次数：提前还款只能还3次，3次之内没有还清就无法提前结清

（4）撤除：提前结清或正常结清住房公积金贷款后方可办理房产抵押撤除手续

需要携带:本人身份证/还款存折或卡/《委托贷款合同》/银行出具的《住房公积金贷款提前还款受理单》、扣款凭证/《抵押合同》/担保费发票、房产证或《商品房买卖合同》及《房产信息备案表》(提前还部分携带前三项)

五、个人住房商业贷款买房流程及手续

1、什么是个人住房商业贷款?

个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业贷款。抵押贷款是商业贷款中的一种贷款方式。

1. 个人住房商业贷款的申请条件有哪些呢?
2. 具有合法有效的身份证明
3. 有稳定合法的经济收入、能提供相应的收入和资产证明:收入证明由借款人所在的工作单位出且，加盖公司人事章或公章加营北执昭复印件;个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执昭复印件;所开具的月收入超过2000元人民币的，应提供税单或其他资产证明(银行存单、有价证券、投资证明、房产等)
4. 具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录(可以自己先去查询征信的银行查询一下个人的征信情况看是否能够贷款)
5. 与卖方签定有效的购房合同或购房协议
6. 支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。
7. 贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限有所不同
8. 贷款银行规定的其他条件
9. 办理个人住房商业贷款所需材料
10. 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证(暂住证、护照、未成年人出生证或独身子女证)复印件
11. 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的私章
12. 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件
13. 贷款人婚姻情况证明(已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证)
14. 贷款人收入证明
15. 房屋买卖合同原件一本
16. 买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据
17. 所购买房屋的产权证复印件
18. 借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书
19. 开发商的收款帐号1份
20. 个人住房商业贷款的额度是多少?

二手房住宅贷款成数最高为购房总价与房屋评估价两者之间低值的70%根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，且体以所贷款银行的要求头准。

1. 关于个人住房商业贷款的利率和利息

（1）2019年最新商业贷款基准利率:6个月至1年(含)为4.35%:1至3年(含)为

4.75%:3至5年(含)为475% 5年以上为4.90%

（2）商业房贷首套房利率(首付最少3成):常见批出利率:4.9%:最低利率:

0.92倍(4.51%较难申请)最高利率:12倍(5.88%，这利率是贷款基准利率，目前首套房商业贷款利率通常执行0.95倍利率，部分银行有少许下浮或上调，最多贷7成(首付最少3成)

（3）按照全国的商业房贷二套房利率(首付最少3成)，常见批出利率:1.1倍(5.39%)最低利率:1.1倍(5.39%)最高利率:1.3倍(6.37%)，目前二套房贷款利率多执行1.1倍基准利率，甚至更高。借款人贷款利率同时与银行以及借款人资质有关。最多贷7成(首付最少3成)。

6、个人住房商业贷款的申请流程

7、个人住房贷款业务的通用规定

（1）贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人(男)65岁、(女)55岁的年龄

（2）贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利

（3）按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少;等本息为按月还本带息，每月还款额不变(利率调整变化)

8、个人住房贷款还款方式

（1）等额本息还款

即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。其特点是每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。

1. 等额本金还款

即供款人每月等频偿还本金，贷赦利皇随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。

1. 个人住房贷款注意事项

（1）对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定首付款与贷款比例。银行宙批的贷款额度一般来讲是小于或等于申请的贷款额度，避免贷款额度不足而造成房屋买卖合同违约。

（2）对家庭未来的收入及支出作合理的预期。谨慎的制定贷款及还款计划，如果你的预期收入有风险以及有较大的预期支出，将会削弱你的还款能力，从而影响你的还款资信。

（3）预算还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据，其计算方式是:家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额，在计算时要考虑收入和支出的可能变化。

（4）预算最高可承受的贷款额度。月还款能力与月还款额相等的贷款额度为其最高可承受的贷款额度。

（5）首付款的宽松原则。首期付款不要把手头的现金用完，而应留有资金用于装修、配罟、还款、投资、创业的费用。

（6）评估所买房屋的贷款资格。若是房龄太久，贷款成数有可能达不到你的要求，还有一些房屋银行是不贷款的，比如拍卖的房屋。以免因不能贷款或贷款额度不足而影响你的购房计划，甚至因贷款原因不能支付卖方房款而造成违约。

六、个人住房组合贷款流程及手续

1、什么是个人住房组合贷款?

个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。

如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80%，可以再申请个人住房商业贷款，两项贷款总额不超过房价的80%这叫组合贷款组合贷款只有缴存公和金的职丁才可以申请。

1. 个人组合贷款申请条件
2. 在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求
3. 具有固定工作并且能有稳定的收入
4. 具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同，并且支付了占总房款的20%以上的首期款
5. 购买的房产具有个人产权
6. 能够提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证
7. 个人组合贷款额度、期限、利率

额度：贷款额度高不能超过总购房款的80%同时，住房公积金个人贷款与商业性个入住房贷款的比例为1:1

期限：贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定，但长不能超过30年。

利率：组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行。

4、个人组合贷款需要准备的资料有哪些

（1）贷款申请表

（2）贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件

（3）签订的购房合同或者购房意向书等证明文件

（4）贷款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函

（5）如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件;如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对"售房方案"的批复文件的复印件

（6）贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力

（7）个人收入证明

（8）采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力

（9）缴纳总房款20%以上预付款的收据原件和复印件

（10）个人公积金账号

（11）根据银行或公积金管理部门要求，提供需要的其他材料

5、个人组合贷款的流程是什么？

1. 个人组合贷款的管理

（1）个人住房组合贷款由住房公积金管理中心和委托银行共同管理，双方按组合贷款的比例承担风险和享有权益

（2）借款人在银行开设一个用于还贷的存款账户，每月20日前存足当月的应还款数额由银行分别扣还住房公积金贷款和商业性贷款的本息

（3）贷款出现谕期(未按约定时间还款)时，由双方共同催收

（4）借款人申请提前还贷款的，应按申请当月公积金贷款和商业性个人住房贷款的余额比例分别提前还款。不得单独提前归还公积金贷款和商业性个人住房贷款

（5）借款人不履行还款义务时，由银行依法处置抵押物，双方按贷款比例受偿和承担费